8月23日，在國務院新聞辦公室舉行“推動高質量發展”系列主題新聞發布會上，住房和城鄉建設部副部長董建國表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制，北京、上海、青島等22個城市目前正開展試點。

對于已建成的住宅來說，既然已經繳納過住宅專項維修基金，為什么又要推行“房屋養老金”呢？記者就此采訪了部分房地產業界專家。

僅靠住宅專項維修資金已難以滿足需求

據悉，我國在2004年將住宅專項維修資金列為辦理房屋產權證時必須繳納的費用，但當時商品房和經濟適用房的價格較低，住宅專項維修資金繳存基數也偏低，因此目前，部分小區余額已不足1/3。住房和城鄉建設部公布的資料顯示，預計到2040年前后，將有近80%的房屋“進入設計使用年限的中后期”，這些房屋普遍存在墻體結構安全隱患、屋面滲漏、外墻脫落、設施設備老化等問題。

中指研究院市場研究總監陳文靜認為：“當前我國針對房屋公共部位、公用設施設備的維護和改造主要使用的是住宅專項維修資金，由于住宅專項維修資金一般來源于業主自行繳納，整體資金體量有限，而我國房地產市場逐漸進入存量時代，截至2022年底，中國城鎮既有房屋中建成年份超過30年的房屋占比接近20%，需要維護、改造的老舊房屋占比快速提升，僅依靠住宅專項維修資金已經難以滿足小區維護改造需求，亟需增量資金入場。”

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為：“對于房屋的全生命周期演變規律來說，房屋本身具有建筑的基本屬性和規律，其本身有折舊和損耗的概念。隨著居住和使用時間的增強，自然發現建筑質量下降和居住隱患的出現，甚至會產生危機人身和財產安全問題。此類問題迫切要求大家關注房屋的全生命周期管理，迫切需要有系統的政策支持。其中解決資金問題非常關鍵，尤其是政府建立公共賬戶也是非常關鍵的。”

有數據顯示，2019年底，住宅專項維修基金在山東的提取率只有3.3%。能夠看出，住宅專項維修基金存在使用不足的問題。對此，房天下新房山東兼青島總經理紀禮剛分析說：“動用住宅專項維修資金要求2/3以上業主參加、過半數同意，這個要求限制性較大，程序也很繁瑣，所以專項維修資金的提取率并不高。”

房屋養老金的資金從哪里來？

據悉，房屋養老金制度的核心在于為房屋體檢、維修、保險提供資金保障。通過設立專門的賬戶，將公共維修基金、土地出讓金、財政獎補等多種資金來源納入其中，形成多元化的資金籌集機制。同時，鼓勵商業性房屋養老金的發展，引入專業投資機構提升資金收益率，為老舊小區改造提供持續的資金支持。

對此，陳文靜表示：“整體來看，試點節奏明顯加快。針對房屋養老金，住建部提出試點的重點就是把公共賬戶建立起來，而公共賬戶的資金來源也成為各界關注的重點，按一定比例計提項目土地出讓金、維修資金的增值收益、財政補貼、創設配套金融產品等或是重要探索方向。”

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，房屋養老金第一支柱是公共維修基金，由全體業主在購買新房時歸集和共同所有，進入個人賬戶；第二支柱類似企業年金，比如一定比例的土地出讓金、財政獎補，公共維修資金增值收益、公積金增值收益等進入公共賬戶；第三支柱應該是商業性質房屋養老金，包括房屋綜合安全保險以及商業性房屋養老補充等。

青島財經日報/首頁新聞 記者 趙彭

責任編輯：王海山